借地権付住宅

借地権付住宅とは他人(地主)さんの土地を借りて建築した住宅のことです。ですので、建物の所有者と土地の所有者は異なります。土地を借りる代わりに建物の所有者は、土地の所有者(地主さん)に「お金(地代)」を支払いますが、土地の固定資産税を払わなくてすむということや、所有権に比べてかなり安く取得できる利点があります。

【一戸建住宅と借地権付住宅の権利比較イメージ】
■借地権の種類
1 旧借地法に基づく「借地権」 平成4年8月以前からの継承
2 借地借家法に基づく「普通借地権」 平成4年8月前から施行
3 借地借家法に基づく「一般定期借地権」 定期借地権等
4 借地借家法に基づく「建物譲渡特約付借地権」
5 借地借家法に基づく「事業用借地権」
6 借地借家法に基づく「一次使用目的の借地権」

居住期間

1)更新が可能な借地と更新が不可能な借地がある
借地権付住宅は土地を借りていますので、契約期間を定めている場合は、原則として契約期間が満了したときに終了となります。しかし、借地権の種類によって更新可能なものと更新不可能なものがあります。前出の3~6『定期借地権等』は更新不可能です、株式会社健ハウジングが販売又は分譲する『旧借地法に基づく借地権』は更新可能です。
2)契約期間と更新
『旧借地法に基づく借地権』の借地契約の期間は、建物の構造によって区分されます。
  最初の契約期間 更新後の契約期間
非堅固な建物
(木造等)
30年
ただし、20年以上の約定存続期間を定めたときは、それによる。
20年
ただし、それを超える約定は有効である。
堅固な建物
(鉄筋等)
60年
ただし、30年以上の約定存続期間を定めたときは、それによる。
30年
ただし、それを超える約定は有効である。

用途

1)用途
契約によって建物の用途が定められている場合は、その用途に従わなければなりません。たとえば居住用の建物から事業用の建物などに用途変更する場合は、地主さんの承諾が必要となります。また、用途変更しなくても、建替えなどによって木造から鉄筋コンクリート造などのように、建物の構造を変更する場合なども地主さんの承諾が必要となります。
2)増改築
契約の内容によりますが、一般的には地主さんの承諾が必要です。
3)建替え
地主さんの承諾が必要です。
4)貸すことについて
基本的には、建物所有者(借地権者)の自由です。しかし、契約によって使用用途が「住宅用」などのように定められている場合は、地主さんの承諾を得た方が望ましいでしょう。
5)売却について
基本的には地主さんの承諾が必要です。

Answer.

このように、借地権付住宅は、土地・建物の利用は借りている人の自由ですが、建物に変更を加える場合や、財産の処分をしようとする場合は、常に地主さんの承諾が必要となります。一般的に、承諾を与える代わりに承諾料として金銭の授受がともないます。

借地権付住宅の財産価値

Q.借地権付住宅は、建物は自分のものですから、当然住宅の資産価値はありますが、土地は自分のものではありませんので価値はないのでしょうか?

【例えば都内の住宅地の場合】

A.更新可能な借地権の場合は、借りる権利(借地権)に財産価値があります。地域や個別の事情によりますが、都内にある住宅地の場合、所有する土地を100とすると、概ね60%~70%位が借地権者の財産価値になります。したがって、借りている権利(借地権)と建物を第三者に売却することも可能です(ただし、売却する場合は、地主さんの承諾が必要となります)。

自由度

Q.借地権付住宅の場合、建物は自分のものですから当然自由に使用できますが、借りている土地はどうなるのでしょうか?自由に使えるのでしょうか?

A.契約している土地の範囲内は、自由に使用することができます。
※契約・・・土地賃貸契約のこと

借地権付住宅購入のメリット

1)借地権なら安く・広く
土地の購入をともなわないので、物件価格が低く、購入しやすくなります。
2)購入時の諸経費負担が違う
不動産購入時は、土地に関わる所有権移転登記費用、不動産取得税がかかりません。
【例】→土地(所有権)40坪(固定資産税評価額4300万円)を購入した場合の所有権移転登記費用と不動産取得税の試算(平成26年2月時点)
[所有権移転登記費用]
固定資産評価額×登録免許税率(1.5%)+司法書士業務費用
=4300万円×1.5%+司法書士業務費用≒68万円
[不動産取得税]
課税標準額(固定資産評価額×1/2)×税率(3%)
=4300万円×1/2×3%≒64.5万円
3)土地に関する税金は不要
土地の固定資産税・都市計画税は支払い義務がありません。
4)売却も容易
更新・継続が約束されている借地権は、将来売却する場合も容易です。
5)住宅金融支援機構、銀行等からの住宅ローンが利用できます
※住宅金融支援機構融資については、所有権、借地権に係らず、一定の要件を満たす必要があります。

地代、名義書換料、更新料、増改築(建替も含む)承諾料

1)地代の水準について
地代の主たる原価は固定資産税等ですが、昨今の地価の下落を受けて固定資産税等は下落傾向にあり、地代もこれに牽引され下落傾向にあります。一般に、その地代の水準としては、(A)固定資産税等の額の約2.5倍程度、もしくは(B)住宅地であれば更地価格の0.6%程度、商業地であれば更地価格の1.2%程度であります。
2)名義書換料等について
借地上の建物を譲渡する場合、もしくは借地条件を変更又は増改築する場合の地主への給付額の水準は、一般的に
(A)名義書換料としては、借地権価格の10%程度
(B)借地上の条件変更承諾料としては、更地価格の10%程度
(C)増改築承諾料としては、更地価格の3~4%程度であります。
これらは、既に慣行として成熟しており、裁判所においても慣行承認説の見解に立ちその合理性を認めていることから、上記の比率が大幅に変更することはないかと考えられます。
3)更新料の水準について
借地期間満了に伴って、多くの地主は更新料を要求しています。しかし、借地人は原則として更新料の支払義務はなく、裁判所も当事者に一任するとの立場に立っています(既往の最高裁判例による)。したがって、更新料を支払って合意更新とするか、支払わずに地代のみを支払って(供託を含む)法定更新とするかは、借地人の判断によるものとされています。一般に、合意更新する場合の更新料の水準としては、(A)更地価格の5%、もしくは(B)年額支払地代の5年分程度(4年分~8年分程度)であります。
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